No caso de venda de imóveis é comum que a existência do fenômeno do ganho de capital referente ao saldo positivo entre o gasto na compra de um imóvel e o valor de sua venda.

Além disso, muitas vezes os imóveis ficam anos no patrimônio do contribuinte, o que implica numa valorização desse ativo. Segundo levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc)[1], a valorização dos imóveis, de 2012 a 2022, somou 95% na média nacional.

Ocorre que a Receita Federal do Brasil disciplinou por meio da Instrução Normativa RFB 2.222/2024, regulamentando os arts. 6º a 8º da Lei nº 14.973/2024, a opção pela atualização do valor de bens imóveis de pessoas físicas e jurídicas para o valor de mercado. Essa opção deve ser exercida até 16 de dezembro de 2024 por meio da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim).

As pessoas físicas que optarem pela atualização do valor dos imóveis pagarão uma alíquota definitiva de 4% de IRPF sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, variam de 15% a 22,5%, dependo do ganho de capital[2].

No caso das pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis constantes no ativo não circulante de seus balanços será tributada com alíquota de 6% de IRPJ e de 4% de CSLL sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, somam até 34%, a depender do regime de tributação.

Poderão ser atualizados para o valor de mercado os bens imóveis em geral[3], inclusive os situados no exterior.

Porém, existe um ponto de atenção para os contribuintes que optarem por essa atualização, posto que dependendo do tempo em que o imóvel seja alienado, a atualização realizada, com o pagamento dos tributos mencionados, não será aproveitada pela integralidade.

Isso pois, caso o imóvel seja alienado antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. Além disso, somente a partir do 3º ano a atualização poderá ser aproveitada proporcionalmente (em 8%)[4].

Em outras palavras, o aproveitamento da diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização (DTA) será feita observado os seguintes percentuais:

• 0% se a alienação ocorrer em até 36 meses.
• 8% entre 36 e 48 meses.
• 16% entre 48 e 60 meses.
• Aumenta em 8% a cada período de 12 meses até atingir 100% após 180 meses (15 anos).

Vejamos os exemplos a seguir de como funciona essa sistemática:

* Imóvel adquirido por 500 mil reais em 2014, considerando uma valorização média de 95% em 10 anos.

Portanto, esta opção é vantajosa para os contribuintes que pretendem alienar os bens imóveis em médio e longo prazo, pois terão a opção de atualizar os imóveis a valor de mercado e pagarão menos tributos.

Mini biografia:

Daniel Soares Gomes

é mestrando em Contabilidade e Finanças pela Universidade Federal do Espírito Santo (Ufes), especialista em Direito Tributário pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), advogado atuante na área tributária e sócio do escritório David & Athayde Advogados.

José Gabriel Paraizo Barci

é advogado do escritório David Athayde Advogados, com atuação voltada para área tributária, graduado em direito pela Universidade Estácio de Sá e pós-graduando em contabilidade tributária pela Faculdade Metropolitana do Estado de São Paulo (FAMEESP).

[1] https://abrainc.org.br/estudos-pesquisas-abrainc/economia/valorizacao-do-imovel-no-brasil-20122022

[2] Ganho de capital de até 5 milhões: alíquota de 15%; De 5 milhões a 10 milhões: 17,5%; De 10 milhões a 30 milhões: 20%; Acima de 30 milhões: 22,5%.

[3] É importante salientar que não elegíveis para Atualização, imóveis não declarados na DAA (exercício de 2024) até 31 de maio de 2024; imóveis não declarados na ECF até 31 de julho de 2024 (para pessoas jurídicas); imóveis adquiridos durante o ano-calendário de 2024; Imóveis alienados ou baixados antes da formalização da opção pela atualização.

[4] No caso de alienação ou baixa de bens imóveis antes de decorridos quinze anos contados da data da opção pela atualização, o ganho de capital deverá ser apurado mediante a aplicação da seguinte fórmula:

GK = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)], em que:

GK = ganho de capital;

CAA = custo do bem imóvel antes da atualização;

DTA = diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização; e

% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme previsto no parágrafo único.

Assim, para a alienação que ocorra até 3 (três) anos da data de atualização, o DTA não poderá ser aproveitado para fins de apuração de ganho de capital.

A partir do 3º ano da atualização, o DTA poderá ser aproveitado gradualmente até atingir a sua totalidade ao completar 15 anos, conforme tabela de escalonamento acima, prevista no art. 8º da Lei 14.973/2024.